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关于《安徽土地增值税清算管理办法》学习心得 <徽瑞财税> 安徽省地税局于2017年9月11日发布了《安徽土地增值税清算管理办法》(以下简称《办法》，同时发布了《〈安徽省土地增值税清算管理办法〉解读》(以下简称《办法解读》)，《办法》从项目管理开始到清算申报、清算审核、滞纳金加收、清算后再次退税各环节都进行了详细的规定，《办法》细化了187号文、91号文规定，有许多的亮点和创新突破，值得认真研读。 1、明确发改委(或相同的职能部门)备案的项目为清算项目; 2、房屋登记簿记载属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以判定公共配套设施; 3、只有实际支付的土地款、开发成本(不含开发间接费)、利息才可以扣除; 4、项目外售楼部等作为销售费用扣除; 5、非金融机构贷款利息可以扣除; 6、纳税人清算时不得扣除的项目于清算后3年内可以补救措施，即清算申报时未取得于清算后取得扣除凭证可重新计算并办理退税; 7：巧妙地设计清算后转让房产可以扣除的税金的计算公式，避免营改增前后扣除不一的影响; 8：会计师事务所等中介可以接受纳税人委托鉴证也可参与政府购买服务审核清算申报; 9：重申了转让精装修房产收入不含家电、家具等货物收入，强调了新房旧房划分标准，废除了583号文; 10：明确了税务机关专人、专岗、按月采集与开发项目同步的项目管理信息;明确了应清算及可清算“90日”(不是工作日)的申报期限及主管税务机关90日内审核责任等。 《办法》是安徽省地税局土增税政策之集大成之作，可操作性很强。办法至少有7大亮点规定，7大突破创新，实施清算新政策，必将对征纳双方产生深远的影响。 一、《办法》的7大突破创新 １、涉税中介代表税务机关征税 《办法》第三十二条：主管地税机关开展清算审核，可以自行组织清算审核，也可以通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核。 该条是突破《征管法》的创新规定。税务机关购买涉税专业服务机构服务，其实质是中介机构代表税务机关履行税务机关的税款征收的职能，《征管法》第二十九条：除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。这里的委托是指委托代征，不是花钱购买中介服务。 土地增值税清算从2006年在全国推开，土地增值税清算审核因项目跨度时间长、工作量大，要求清算审核人员有较高的政策水平，需要熟悉工程造价、财务核算相关知识，鉴于此，《办法》明确将清算审核交给专业的人处理更为有效，也更符合土地增值税的征管现状。 当然，中介机构不能完全代替税务机关履行征税工作，《办法》同时规定审核小组应派员全程参与。 2、会计师事务所、律师事务所等单位可以代理涉税鉴证或竞标参与政府购买服务开展清算审核 《办法》第二十六条纳税人可以委托涉税专业服务机构对房地产开发项目清算进行涉税鉴证。第三十二条主管地税机关开展清算审核，可以自行组织清算审核，也可以通过购买涉税专业服务机构服务的方式开展审核。中介机构前者可代理纳税人，后者可代理税务机关。 国家税务总局公告2017年第13号：涉税专业服务机构是指税务师事务所和从事涉税专业服务的会计师事务所、律师事务所、代理记账机构、税务代理公司、财税类咨询公司等机构。 《办法》突破了仅有税务师事务所可以参与清算审核的规定。 《土地增值税清算鉴证业务准则》第二条规定：土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。 3、清算审核中发现纳税人涉嫌偷、逃、抗税等需要立案的行为终止审核并移交稽查 《办法》第四十七条主管地税机关在清算审核中发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的，应当终止清算审核，并按规定程序移交稽查部门处理。 《办法》对审核中发现的涉嫌偷、逃、抗税等行为，审核终止并移交的规定，进一步细化并拓宽了税总发〔2016〕71号关于来自税务系统内部的稽查案源来源。 税总发〔2016〕71号：第十五条根据案源信息的来源不同，将案源分为九种类型：。。。。。。(九)其他案源，是指对税务稽查部门自行收集或者税务局内、外部相关单位和部门提供的其他税收违法线索进行识别判断确认的案源。 《办法解读》：依据国税发〔2010〕53号第三条规定，明确了主管地税机关在清算审核时，发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的应移送稽查处理，同时考虑到为节约国家税收管理资源，对移送稽查的案件，主管地税机关终止清算审核，并于移交稽查部门处理的当日书面告知纳税人。 值得纳税人关注的是：税务机关人手少，没被纳税评估或税务检查的纳税人，可能在清算审核时终止审核，将发现的应立案的违法案件移交稽查处理。 值得主管税务机关关注的是，土地增值税的征管不等同于企业所得税的征管。 核查通常是就事论事，近年来，税务总局要求核查企业落实企业所得税优惠政策时原则上不扩大范围。例如税总函[2016]685号规定：各级税务机关在落实加计扣除优惠政策时，应以核实企业享受2016年度优惠的有关情况为基准，原则上不核实以前年度有关情况。如企业以前年度存在或发现存在涉税问题，应按相关规定另行处理，不得影响企业享受2016年度加计扣除优惠政策。 4、拖欠工程款的建安成本不能扣除，收付实现制进一步强化。 《办法》第三十五条第七款规定：取得土地所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及据实计算扣除的利息支出，应当已经实际支付。 该条突破了《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定，“开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)”，可见，《实施细则》规定的可扣除的开发成本是实际发生的成本，不是实际支付的成本。 《办法》是以实际支付为标准认定扣除，土地增值税管理是典型的收付实现制，不是权责发生制。 公认的权责发生制的规定如下：《企业所得税法实施条例》第九条规定：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用;不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，也不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 5、项目以外的样板房、售楼部建安装修费计入销售费用按比例扣除 《办法》第四十一条：纳税人在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。 《办法解读》：在房地产开发项目以外单独建造样板房、售楼部的，或者在房地产开发项目内建造临时建筑作为样板房、售楼部之后又拆除的，其建造成本费用均属于销售费用，不得计入开发成本。对房地产开发项目内的建筑装修后作为样板房、售楼部的，在销售前拆除了装修，其装修费用同样属于销售费用，不得计入开发成本。 该条突破了国税发[2009]31号文关于开发间接费的规定：开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资。。。。。。周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 6、清算后再转让房地产设计巧妙破解了营改增前后可扣税金不一样的问题 《办法》第四十八条：清算后转让的，纳税人申报扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。 单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=房地产开发项目总扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)÷房地产开发项目的总建筑面积 该规定突破了187号文件规定的计算办法。187号文规定在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税申报扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 该规定更加符合2016年第70号公告的政策：关于营改增前后土地增值税清算的计算问题房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：(一)土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入，(二)与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加 《办法》的巧妙设计，破解了营改增前缴纳营业税可以扣但之后则不能扣除的问题。从纳税人角度看，营改增以后清算后转让尾盘，收入不含税扣除不扣税，对企业税负影响减少到最低限度。 举例：A开发商，2017年6月1日，清算申报时总扣除项目金额7.07亿元，其中可扣除的税金0.4亿，开发项目总建筑面积14万平方米。2017年11月30日销售清算后的尾盘，销售面积150平方米，取得收入350万元(含税)，可以扣除的土地价款50万，当期无进项，期初无留抵，可按项目申报，A为一般纳税人，适用一般计税方法。 (1)增值税计税销售额=(350-50)/0.11=270.27 (2)增值税销售税额=270.27*0.11=29.73万元 (3)当期城建税、教育费附加(市区税率)=29.73*0.1=2.97万元(不可扣)。 (4)单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=房地产开发项目总扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)÷房地产开发项目的总建筑面积=(7.07亿元-0.4亿元)/14万平方米==4742.86元/平方米。 (5)土地增值税应税收入=取得收入(含税)-增值税=350-29.73=320.27 (6)总可扣除成本费用=0.474286万元/平方米*150平方米+2.97=74.11万元。 (7)增值额=320.27-74.11=246.16 (8)增值率=246.16/74.11=3.32=332%〉200%适用60%税率 (9)应申报土地增值税=246.16*0.6-0.35*74.11=121.7575万元。 7、实行二次清算，清算退补税后还能退税 《办法》第五十一条：因下列原因，纳税人自结算缴纳土地增值税清算税款之日起三年内发现多缴税款的，可以向主管地税机关要求退还多缴的税款。 (一)清算时应取得但未取得合法有效凭证，清算后取得的; (二)清算时应实际支付但未实际支付的款项，清算后实际支付的; (三)清算时应分摊但实际未能分摊的共同的成本费用，清算后能够按照受益对象、采用合理的分配方法分摊的; (四)其他合法合理原因。 该规定突破《土地增值税暂行条例实施细则》关于清算退补税的规定。 《土地增值税暂行条例实施细则》规定：第十六条纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条规定：“纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还;涉及从国库中退库的，依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还”。 本条最后一款的规定“其他合法合理原因”，应该包括以下情形：(1)“涉及的增值税进项税额，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目”，比如被认定为失控发票(增值税专用发票)不能抵扣，属于税务机关责任的，纳税人清算申报日不能抵扣，后来能抵扣了，理应更正申报时补扣增值税;(2)发生了真实交易且属于客观原因，纳税人未申报抵扣的，纳税人清算申报日不能抵扣，后来能抵扣的，更正申报清算扣除也应该补扣。 |
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国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号 国家税务总局安徽省税务局关于修改《安徽省土地增值税清算管理办法》的公告
安徽省地方税务局公告2017年第6号（安徽省土地增值税清算管理办法）条款解读
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请问房地产开发企业，同一项目分三期开发，地下车库三期业主都有购买，请问地下车库费用扣除是三期分摊，还是在一期核算？
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根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第九条纳税人应按照财务会计制度的规定进行财务会计核算，准确核算房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人同时开发多个项目的，应按项目合理归集有关收入、成本、费用；分期开发项目的，应按照分期开发项目合理归集有关收入、成本、费用。第十条本办法所称房地产开发项目是指经国家有关部门审批、备案的项目。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
上述国家有关部门是指发展改革部门，或者履行项目备案职能的经信委、计经委等部门。
上述分期开发的项目，是指规划部门下发的《建设工程规划许可证》中确认的项目。依据《建设工程规划许可证》难以确认分期开发项目的，纳税人应于取得《建设工程规划许可证》之日起30日内向主管税务机关报告，主管税务机关应依据《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》以及相关《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况，经调查核实、集体审议，综合认定分期开发项目。主管税务机关认定分期开发项目，应当于纳税人报送分期项目最后一个《预售许可证》之日起15日内书面告知纳税人。
第十一条房地产开发项目中，符合下列情形的，应当认定为同一分期开发项目：
（一）取得多个《建设工程规划许可证》，只取得一个《建筑工程施工许可证》的；
（二）取得多个《建设工程规划许可证》，且由若干个《建筑工程施工许可证》确定组织施工，经主管税务机关调查核实该多个《建设工程规划许可证》所确定的项目未利用本分期项目回笼资金开工建造的。第三十六条扣除项目应同时符合下列要求：（五）纳税人同时开发多个项目、分期开发项目、或者同一项目中建造不同类型房地产涉及到分摊共同的成本费用的，应按照受益对象，采用合理的分配方法分摊。”
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2021-01-18
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我公司在合肥市肥西县开发了一个小区，现在在进行土地增值税清算，有二张2015年以前取得的供电和供水工程的发票是合肥市供电局和自来水公司开具的，经过多次协调他们都不愿意到肥西县代开发票，请问这种情况土地增值税清算可以扣除吗？我们公司如何处理？
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根据国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号规定：“第三十七条扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，应取得合法有效凭证。包括但不限于：
（一）支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》第十九条规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证。
（二）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证。
（三）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证；属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行。
（四）法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。
（五）财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。”
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2021-01-18
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您好，我单位是房地产开发企业，有销售非人防车位的行为，现将进行土增税清算，想请问下，在安徽，土增税清算时，一般将非人防车位并入哪种清算类型进行清算？是直接并入非普通住宅进行清算，还是按照地上普通住宅和非普通住宅货量占比，进行拆分，分别并入到普通住宅和非普通住宅进行清算？
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根据我省《土地增值税清算管理办法》第五十三条规定，如贵公司选择享受普通标准住宅免征政策，则应单独计算普通标准住宅增值额、增值率和应缴纳的土地增值税，车位作为非普通住宅进行清算；否则，应以整个开发项目为对象，统一计算增值情况。
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2021-02-20
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