房地产税可降低地方政府推高房价的动机

2017年6月4日，2017年清华五道口全球金融论坛在北京举行，清华大学国家金融研究院副院长朱宁在论坛期间接受凤凰财经等媒体采访，就房地产市场、人民币汇率等诸多热点话题发表了自己的观点。

朱宁

谈楼市：房地产税可降低地方政府推高房价的动机

去年以来，楼市调控政策备受关注，市场普遍认为房地产市场存在泡沫，如何“解而不破”这个泡沫也成了重中之重。

朱宁认为，房地产市场泡沫形成的重要原因有三个：极度宽松的流动性；缺乏有经验的投资者；一些政府的支持。想要化解这个泡沫，最难和最核心的就是化解大家对于房价必定上涨的预期，有效地传递“房子是用来住的，而不是用来炒的”这样一种理念。

朱宁称，投资者存在一种策略性的预期，认为政府一定会支持房地产进一步的上涨。每一次房价大涨之后，投资者的这种预期都进一步加强，再想扭转这个预期只有靠更大幅的市场调整才能完成，就像2015年A股那样，政策也会陷入两难。

楼市调控前后，有一个问题一直被许多专家、学者关注，那就是建立房地产调控的长效机制。对于这个问题，朱宁的观点略显悲观，他认为我们已经错失了最好的建立长效机制的时机。

“尤其在经历了过去18个月房价上涨之后，大家认为房价‘只会涨不会跌’的预期进一步加强，而（目前房地产）这么高的价格，已经很难让房价平稳而不出现明显的下跌，”他说。

那么该如何调控房地产市场呢？朱宁表示，征收房地产税是非常鼓励的，不赞同“房地产税不能阻止房价上涨”的观点。美国曾经做过一个研究，发现房地产税率高的州，房价涨得确实很慢，增加了持有环节的成本后，明显可以减少投机和减小房价涨幅。

那该如何征税呢？朱宁认为，税收应该发生在保有环节，而不是交易环节，就是说你不卖的时候，持有在手里就有一个持有成本，这对于很多投机者来说会有一个非常强烈反面效果。

许多观点认为，房地产价格居高不下是因为政府不希望楼市下跌。对此，朱宁认为，过去15年中国房地产市场的牛市，很大程度上是地方政府主导的牛市，这跟地方政府的目标和财政收入来源紧密相关。

所以，如果房地产税能够给地方政府提供一个稳妥的财政收入来源的话，也能够降低地方政府推高自己所在地房地产价格的动机。

谈人民币：汇率会进入一个宽幅、振荡的走势

端午节假期以来，人民币汇率波动巨大，迈入6月之后，市场面临着美联储加息、银行MPA大考等诸多重要事件，再加上近期Hibor飙涨，市场流动性紧缺，人民币汇率再度站上风口浪尖。

对此，朱宁认为人民币汇率近期上涨有三个原因：第一是美元走软；第二是离岸市场流动性相对稀缺；第三是央行实行的人民币中间价新定价机制。

但从长远来看，不管是经济增长水平，还是利率与通货膨胀水平，中国都处于相对优势的位置。中国的经济增长速度仍然是除了印度以外全球最快的，利率水平与其他主要经济体相比仍然是较高的，通货膨胀水平也是可控的。

他表示，人民币会逐渐进入一个宽幅、振荡的走势，波幅大概在15%。

虽然6月面临诸多挑战，但朱宁认为央行前期已经做了许多准备工作。他认为，今年前三个月，银行金融市场已经在逐渐地引导利率上升，这实际上已经为美联储加息做出相应的准备。

对于MPA大考，朱宁表示，前两周的逆回购操作也反映出银行在逐渐收紧或者是中性偏紧的情况下，一定会有这种战术性的调整。如果市场流动性太紧，银行还有很多战术性的手段来注入短期的流动性。