能否将部分土地的价值作为房产税的计税基础？

　　一、一个案例

　　A公司通过招拍挂的形式购买一块土地的使用权，土地面积2万平米，支付地价款和契税合计8000万元(购买的“熟地”)。A公司委托一家工程施工企业在其中1万平米的土地上建设了办公楼和生产车间，房产面积1.6万平米，建房支出1亿元。剩余1万平米的土地暂时绿化，待公司发展到一定规模后，再建设新的房产。

　　A公司建设的房产全部自用，计算房产税时，A公司该选择以下哪种方案?

　　方案1：只考虑房产价值，按建房支出1亿元的70%，乘以1.2%计算每年的房产税额。

　　方案2：由于房产占用了部分土地，所以应按建房支出1亿元和1万平米的土地价值4000万元(8000*50%)的合计数1.4亿元的70%，乘以1.2%计算每年的房产税额。

　　方案3：将建房支出1亿元和全部土地支出共计1.8亿元的70%，乘以1.2%计算每年的房产税额。

　　二、政策规定

　　《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税【2010】121号)规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　基于上述规定，A公司计算房产税时，即便将土地资产计入“无形资产”，在计算房产税时，也需要考虑土地的价值。

　　A公司该宗土地的容积率

　　=建筑物面积÷全部土地面积

　　=16000÷20000

　　=0.8

　　容积率大于0.5，A公司应将2万平米的土地价值全部计入房产价值计算缴纳房产税。

　　A公司每年应缴纳房产税

　　=(10000+8000)×70%×1.2%

　　=151.2万元

　　如果A公司的建筑物面积为6000平米，则该宗土地容积率为0.3(6000/20000)，这种情形下，就只需将部分土地的价值计入房产原值计算缴纳房产税。

　　需要计入房产原值的土地成本

　　=8000×6000×2÷20000

　　=4800万元

　　三、A公司应从何时开始缴纳房产税

　　假设A公司在2023年5月31日入驻办公，2023年9月31日和施工企业办理了验收手续，2024年3月31日取得房产证。

　　A公司的房产税应从2023年6月开始缴纳，2023年10月开始缴纳，还是2024年4月开始缴纳?

　　实务中多数企业都会选择按取得房产证后缴纳房产税。按政策规定，应该何时开始缴纳房产税呢?

　　《关于房产税若干具体问题的解释和暂行法规》(财税地字[1986]8号)规定，纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。如果纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按法规征收房产税。

　　基于上述规定，A公司应从2023年6月开始计算缴纳房产税。