房地产企业隐蔽工程的税务稽查方法

　　工程成本是房地产企业税务监管的核心。个别房地产企业以所谓税收筹划为名，采用提高施工成本，逃避企业所得税、土地增值税和个人所得税监管。在我们查处的部分案件中，有房地产开发公司股东会议记录表明，要求施工单位虚增工程成本，虚开发票，解决民间融资费用没有发票问题。此举很明显规避了民间借贷的个人所得税，同时也影响到企业所得税关于借款费用利率调整的规定，并直接影响到土地增值税税前扣除金额，因为财务成本一般是定额比例扣除，而工程成本不仅仅全额扣除，还有30%加计扣除。因税务部门对工程成本的监管往往滞后于工程施工过程，因此房地产开发项目的隐蔽成本从物理直观形态上更加难以把握。为此，笔者从隐蔽工程本身的概念，施工、建设、监理等单位对隐蔽工程验收过程，以及税收监管方法整理归纳如下。供各位交流探讨批评指正。

　　一、有关隐蔽工程的知识汇总

　　(一)概念

　　施工隐蔽工程是施工工程中的一道工序，指被覆盖、掩盖，表面上无法看到的施工工程项目，例如建筑物的地基、混凝土工程、钢筋工程、承重结构工程、防水工程、装修与设备工程、供水供气供热管道工程、电气线路工程等等都属于隐蔽工程。

　　(二)验收程序

　　首先由施工单位进行隐蔽前的自检，然后通知监理公司项目工程师进行验收。部分比较重要的隐蔽工程，需要建设单位、监理单位、设计单位、地质勘探、质量监督等其中单位参与共同验收。

　　隐蔽工程验收记录其中有两栏，一是供施工单位填写;另一栏是供监理单位填写。如有工程质量问题，施工单位承担主要责任，监理单位承担连带责任。签字人将承担直接责任。

　　(三)验收内容

　　1. 基坑、基槽

　　建筑物基础按设计标高开挖后，项目经理要求监理单位进行验槽工作，项目工程部工程师、监理工程师、勘察和设计单位等及时到现场确认土质是否满足承载力要求。基坑或基槽验收记录要经上述五方会签，验收后应尽快隐蔽，避免被雨水浸泡。

　　2. 基础回填

　　基础回填工作按设计图要求的土质或材料分层夯填，而且按规范要求，请质监站取土检查其密实性，夯实系数要达到设计要求，确保回填土不产生较大沉降。

　　3. 混凝土工程的钢筋

　　首先，钢筋原材料进场时要检查是否有合格证，并且合格证上是否注明了钢材规格、型号、炉号、批号、数量、出厂日期和生产厂家等。同时要取样进行物理性能的检验和化学成分的试验，合格方可批量进场。

　　其次，检查钢筋绑扎规格、数量、间距是否符合设计要求，接头数量和搭接长度必须符合规范要求。对焊接头的钢筋要先试验焊工焊接质量，然后按规范要求抽取样品进行焊接试件检验，对不合格焊接试件要加倍取样检验，确保焊接接头质量达标。钢筋保护层按设计要求进行施工，不能偷工减料。

　　最后，验收中不合格的项目要发送监理整改通知单，直至完全合格后才可以在《隐蔽验收记录表》上签字同意并进行混凝土浇筑。

　　4. 混凝土结构上预埋管、预埋铁件及水电管线

　　混凝土结构上通常有防水套管、预埋铁件、电气管线和给排水管线等需要隐蔽，混凝土浇筑封模板前要对其进行隐蔽验收。

　　首先，验收其原材料是否合格，只有合格材料才允许使用。然后，检查套、铁件等所用材料的规格及加工质量是否符合设计要求。接着，要核对其放置的标高、轴线等位置是否准确无误，并检查其固定方法是否牢靠，能否确保混凝土浇筑过程中不变形、不移位。水电管线埋设位置要根据使用特点进行检查。验收合格后方可在《隐蔽验收记录表》上签字同意隐蔽。

　　5. 混凝土结构和砌体工程装饰前

　　混凝土结构和砌体在装饰抹灰前均要进行隐蔽验收，混凝土结构需要查看所有材料的合格证和其试压报告，进行现场强度回弹或钻孔取样试压，检验混凝土表面密实度及几何结构尺寸是否符合设计要求;砌体要查看原材料合格证、砂浆配合比和试压报告等材料，砌筑方法和灰缝是否满足设计要求，砌体轴线、位置、厚度等是否符合图纸规定，并现场查验 抗震构造拉接钢筋是否设置恰当。

　　(四)验收制度

　　隐蔽检查验收记录一般部位由技术员填写，再由项目工程部组织、质检部主持验收，合格后由质检部办理验收手续等级归档，移交资料部门存档。

　　重要部位的验收由项目经理部验收合格后，由质检部联系建设单位约请设计人员，进行鉴定验收或确定处理方案，办理验收手续后登记归档，移交资料部门存档。

　　(五)工作流程

　　1、隐蔽工程自检合格后以书面形式通知监理人员和工程分管人员并注明验收时间和内容。

　　2、隐蔽工程验收必须由工程分管人员、监理人员、施工单位施工员及施工班组等共同验收，有必要时要有下一程序施工班组参加。

　　3、基底、基槽、桩基础工程要有勘察单位、设计单位相关负责人员和相关检测单位负责人参加。

　　4、隐蔽工程验收合格后，由监理人员和工程分管人员签署隐蔽工程验收记录后，施工单位方可进行下一程序施工。

　　5、隐蔽工程验收不合格的，经整改后必须重新验收，合格后方可签署隐蔽工程验收记录，允许下一程序的施工。

　　6、砌体拉接钢筋工程由监理人员或分管人员的日常检查进行抽查验收。

　　7、隐蔽工程验收不合格的，限期必须整改，如未及时整改将对施工单位按"相关奖罚细则"予以警告或处罚。

　　注：参加隐蔽验收的单位中必须有施工单位和监理单位(建设单位)，重要工程部位(比如基槽与基础)需要设计单位、勘察单位与政府部门参与验收。

　　二、隐蔽工程的税收监管方法与手段

　　从过程控制角度来看，税务机关或者税务人员本身，对隐蔽工程采用测量、拍照、取样、记录等方式，对土石方工程、基础工程（包括混凝土工程）、主体工程中钢筋工程、预埋工程、屋面工程及装饰工程中将被下一道工序隐蔽的施工项目进行检查是不现实的。一是因为专业知识技术限制，二是因为税收管理本身不可能也没必要覆盖企业生产经营的全过程。笔者建议从三方面实施对隐蔽工程的税收监管。

　　一是案头过程资料的审核。注意收集隐蔽工程实施各个阶段的资料，如设计施工图纸、投标书、材料进场记录、验收资料、施工合同、预算书、结算书和监理日志，审核施工合同预算造价、结算价格后附资料的完整性，审核造价本身与市场公开报价偏差、预算与结算偏差；对工程结算书和工程结算单实施数据金额逻辑性核对。在专业人员指导下，检查主要内容如下：

　　（1）土石方工程：主要审核土方的数量、挖土深度、土质类别等是否真实、准确；

　　（2）基础工程：主要审核基槽的几何尺寸、垫层和基础的材料、结构尺寸、回填土的数量等是否与施工图一致；

　　（3）主体工程中的钢筋工程：主要审核其规格、型号、尺寸、绑扎根数与间距、接头形式是否与图纸相符，是否符合施工组织设计；

　　（4）预埋工程：主要审核安装工程线路、管道、铁件等所用材质、规格及铺设方式是否与图纸、图集要求相符；

　　（5）屋面工程：主要审查屋面基层处理、防水、保温隔热做法是否符合规范，与所采用的图集是否相符；

　　（6）装饰工程：主要审查其基层做法是否符合设计要求，是否与图集、规范、定额项目一致。

　　注意，按照工程监理相关规定，所有隐蔽工程均需进行验收，且就当两人以上签证；实行工程监理的项目应经监理工程师签证确认。审核竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证，手续完整，工程量与竣工图一致方可列入结算。

　　二是实施资金流向调查。对造价明显异常的隐蔽工程，要追踪其资金流向。如首先调查施工单位取得资金后，其施工成本是否与项目预算保持一致。如果该施工单位没有按施工项目设置工程成本二级科目，或者实施项目承包，但项目经理不能提供材料发票入账，工、费凭证残缺不全，表明该企业有较大嫌疑。另外，即使施工单位会计核算符合规定，也要审核如价格明显异常的材料供应商取得资金后流向。总之，什么都可以造假，钱是桥归桥路归路不能假的！

　　三是借助社会专业审计力量。在对工程造价特别是隐蔽工程造价检查中，借助专业工程造价机构的力量，相对于之前政府采购会计师（税务师）事务所审核房地产土地增值税而言，笔者个人理解，会有完全不同的质效。当然，在政府购买服务中，因为不太可能提供审减额或者项目新增税收收入与造价事务所劳务收入挂钩的价格，造价事务所的客观公正性就尤其重要。对此，笔者建议采取正向激励和反向监督机制，防范个别中介机构违反客观公正的现象发生。在房地产企业法定税负偏高的税收环境中，房地产企业无论大小甚至无论所有制性质，都有虚增工程成本特别是隐蔽工程成本来逃避税收的动机。而在当前社会分工日趋细分的情况下，笔者建议，引入政府审计专业力量或者社会造价审计专业力量对房地产企业施工成本实施专业审计，同时辅以资金流向调查，对房地产行业税收治理而言非常有必要。