房地产企业清算环节涉税分析

　　一般而言，房地产企业进入尾盘清算环节后，可供税务筹划的空间已经非常有限，但这不意味着，在此阶段的税务筹划工作就显得毫无疑义的。结合沥呕君多年来参与企业财税咨询工作的实际经验来看，房地产企业若能在此阶段进行必要的税务安排的话，虽不能与项目早期介入税务筹划所带来的收益相提并论，但可以肯定的说，房地产企业节省个几千万的税款，还是不成问题的。

　　项目分期所带来的税收差异

　　就以土地增值税清算为例。实践中，如何对项目进行分期，事关房地产企业的最终税负高低，很多人对此也是拿捏不准。各地税务局针对项目分期所制定的标准不一而足，到底是以立项批复，还是以国有土地使用权证，建设工程规划许可证，或者是预售许可证等，来作为项目分期的标志呢?

　　公共配套的成本确认

　　公共配套设施对应的成本费用确立方面，是以项目占地面积，还是以建筑面积来进行分摊呢?若是以建筑面积来进行摊分，具体是以总建面，还是可售面积，或者是投影面积?还是参照某些企业的层高系数法?直接成本法?销售收入法?不同的分摊标准，对应着迥然不同的税收结果。

　　案例

　　某央企A公司进驻惠州从事产业地产开发，A公司的财务人员本身专业功底了得，在咨询小组尚未进入项目之前，他们已经自行做了一轮税负测算。该项目业态很丰富，有住宅，有产业，有公寓，还有配套的地下车位，等等。公司的财务人员基础工作做得很扎实，每一业态产品的收入、成本、费用都列得非常细致，他们分门别类地算出各业态的税负值，最后累加得出一个综合税负。沥呕君看完他们的税负测算报告，直接告诉对方：惠州当地其实没有分得这么细，只有二分法，即普通住宅与其他。也就是说，除了普通住宅以外的所有业态，包括酒店公寓商业等，可以整体合并打包清算，这样自能带来不错的节税效果。项目分期方面，参照广东省土地增值税清算规程的最新规定，一律以建设工程规划许可证作为分期标准。