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一、土地增值税征税范围
| 基本征税范围 |
不属于征税范围 |
1. 转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；
2. 地上的建筑物与其附着物连同国有土地使用权一并转让；
3. 存量房地产的买卖 |
1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为；（一种国家行为，不交税）
2.不包括为转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租 |
注意：没有产权的改变，不产生土地增值税的问题
| 以房地产投资入股（其他情形） |
单位（非房地产开发企业）、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税 |
二、土地增值税税率
| 级数 |
增值税与扣除项目金额的比率 |
税率（%) |
速算扣除系数（%） |
| 1 |
不超过50%的部分 |
30 |
0 |
| 2 |
50%~100% |
40 |
5 |
| 3 |
100%~200% |
50 |
15 |
| 4 |
超过200%部分 |
60 |
35 |
三、土地增值税扣除项目
| 转让项目的性质 |
扣除项目 |
备注 |
| （一）对于新建房地产转让 |
1. 取得土地使用权所支付的金额 |
房地产企业（扣5项）
非房地产企业（扣4项）
两者差别：加计扣除20% |
| 2. 房地产开发成本 |
| 3. 房地产开发费用 |
| 4. 与转让房地产有关的税金 |
| 5. 财政部规定的其他扣除项目（非房地产企业没有第5项） |
| （二）对于存量房地产转让 |
1. 房屋及建筑物的评估价格 |
房屋（扣3项）
土地（扣2项）
差别：房屋评估价格（作房屋评估成本） |
| 评估价格=重置成本价*成新度折扣率 |
| 2. 取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定缴纳的有关费用 |
| 3. 转让环节缴纳的税金 |
四、土地增值税应纳税额计算
| 1. 确定收入总额 |
| 2. 确定扣除项目-重点，新5旧3 |
| 3. 计算增值额 |
| 4. 计算增值率=增值额/扣除项目金额 |
| 5. 按照增值率确定适用税率和速算扣除系数 |
| 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目之和20%的，免税 |
| 6. 计算应纳税额 |
| 应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数 |
五、房地产开发企业土地增值税清算的条件
| 项目 |
备注 |
| 土增税的清算单位 |
1.取得预售收入时，按照预征率预缴土地增值税；达到清算条件进行清算；
2.以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；
3.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（普通与非普通涉及到税收优惠问题） |
| 土增税清算的条件 |
应（必须的意思）进行清算 |
可要求纳税人进行清算 |
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（3）直接转让土地使用权的 |
（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的——应在办理注销登记前进行土增税清算
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况 |
| 土增税项目的审核鉴证 |
对审核鉴证情况出具鉴证报告 |
六、土地增值税的核定征收
1、什么情况下土地增值税会被核定征收?
根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第三十四条规定，在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。
(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;
(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;
(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;
(4)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
2、土地增值税核定征收时，会如何核定?
(1)根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第三十五条规定，符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。
(2)根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第七条规定，房地产开发企业出现符合核定征收土地增值税条件之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。
(3)根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第四条规定，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。
七、土地增值税清算后再转让房地产的处理
清算后销售或有偿转让的部分，纳税人应按规定进行土增税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用*销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额/清算的总建筑面积
八、土地增值税税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
九、土地增值税税收优惠
| 建造普通标准住宅 |
增值额未超过扣除项目金额20%的，免征 |
| 因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产 |
免征 |
| 因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的 |
免征 |
| 企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源 |
增值额未超过扣除项目20%，免征 |
| 改制重组过程中涉及的土地增值税政策 |
《财政部国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税【2015】5号） |
十、土地增值税征收管理
| 完善土增税的预征办法 |
除保障性住房外，东部地区预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区不得低于1% |
| 纳税地点 |
法人纳税人：房地产所在地
自然人纳税人：住所地、办理过户手续所在地 |
| 纳税申报 |
纳税人应在转让房地产合同签订后7日内（个人） |
十一、土地增值税的预缴——《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定
1.一般性规定——(国税发[2010]53号)
2.具体规定——看各地具体政策
3.预缴计税依据《国家税务总局公告2016年第70号》(建议采用这份文件)、财税[2016]43号
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
(纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税)
4.国家税务总局公告2016年第18号第十一条规定：
一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应预缴税款按以下公式计算：
应预缴税款=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%(不含税*3%)
适用一般计税方法计税的，按照11%的使用税率计算;
适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
5.预缴土增税的会计处理
| 项目 |
会计处理 |
| 核算预收款 |
借：银行存款
贷：预收账款（房款）
房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，只是往来款项 |
| 预提土增税 |
借：税金及附加
贷：其他应付款——预提土地增值税 |
| 下月初申报并缴纳土增税 |
借：应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款 |
| 结转预收款 （确认收入） |
借：预收账款
贷：主营业务收入
（当收入达到确认条件的时候，及时确认收入） |
| 收入确认后，确认土增 （亦可汇缴时结转） |
借：其他应付款——预提土地增值税
贷：应交税费——应交土地增值税 |
十二、土地增值税的清算
(一)总体原则
1.明确清算项目：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;
2.有分期的：对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算;
3.分开核算：对于不同类型房地产，是否分别计算增值额、增值率、缴纳土地增值税。
清算应按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅型分类，分别计算增值额、增值率，据此申报土地增值税。
(二)扣除项目的审核要求：
1.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除;(强调合法凭证)
2.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的;(强调实质)
3.扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆;(各自进行增值额核算)
4.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生或应当分摊的;
5.纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用;(对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致)
6.对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法，会计核算与税务处理不一致的，以税务处理规定为准。
(三)土地增值税扣除项目
| 项目 |
内容 |
| 1.土地增值税扣除项目的内容 |
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用
（3）房地产开发费用
（4）与转让房地产有关的税金（只是税金里面的一部分）
（5）国家规定的其他扣除项目（加计扣除项目） |
| 2.扣除项目一般要求 |
（1）合法有效凭证；
（2）附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不实，可核定；
（3）公用配套设施的一般性处理原则：建成后产权属于全体业主，成本、费用可扣除；无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，成本、费用可扣除；有偿转让的，计算收入，准予扣除成本、费用；
（4）精装修费用可计入开发成本；
（5）预提费用，除另有规定，不得扣除（没有发生，土增不允许预提）；
（6）多个项目共同的成本费用，按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法；
（7）扣留建筑安装施工的质量保证金（建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票，扣留的质保金不得计算扣除）；
（8）逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除（类似一种罚款）；
（9）为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除； |
(四)土地增值税汇缴
| 项目 |
内容 |
| 1.补提 |
如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额
借：税金及附加
贷：其他应付款——预提土地增值税
同时
借：其他应付款——预提土地增值税
贷：应交税费——应交土地增值税 |
| 2.冲销 |
如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额按上述补提分录，负数 |
| 3.实际补交税款时 |
借：应交税费——应交土地增值税
贷：银行存款 |
| 4.可申请退税 |
国家税务总局公告2016年第81号文
……土地增值税清算当年汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可申请退税。 |
十三、土地增值税与增值税的对比
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土地增值税 |
增值税 |
| 纳税义务人扣缴义务人 |
无一般纳税人和小规模纳税人之分；
无法定的扣缴义务人 |
根据会计核算、税务资料、经营规模将纳税义务人分为一般纳税人和小规模纳税人；有法定扣缴义务人 |
| 征税范围 |
转让房地产并取得收入的单位和个人 |
销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人 |
| 税率 |
土增税按照增值额与扣除项目金额的比例大小，实行30%、40%、50%、60%的4级累进税率 |
营改增后房地产企业一般纳税人执行一般计税法的，增值税税率10%（2018年5月1日前是11%）；
一般纳税人执行简易计税法和小规模纳税人房地产企业的征收率5% |
| 计税方法 |
先计算增值额；
再计算增值额占扣除金额的比例，即增值率；
再依据增值率比照适用税率计算应纳税额； |
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额-进项转出-留底税额
小规模：应纳税额=销售额*征收率 |
| 征收管理机关 |
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| 纳税地点不同 |
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| 纳税期限 |
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| 征税方式 |
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| 免税项目 |
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十四、土地增值税相关法规
国务院令第138号 中华人民共和国土地增值税暂行条例
财法字[1995]6号 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则
财税字[1995]48号 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知
财税字[1995]61号 财政部 国家税务总局 国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知
国家税务总局公告2016年第70号 国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告
财税[2016]43号 财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知
国家税务总局公告2016年第81号 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告
财税[2016]140号 财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知
国家税务总局公告2016年第86号 国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告 |
