财税[2010]121号 财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知

  财税[2010]121号      2010-12-21  

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，西藏、青海、宁夏省(自治区)国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：

　　经研究，现将安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策通知如下：

　　一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题

　　对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

　　《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）第十八条第四项同时废止。

　　二、关于出租房产免收租金期间房产税问题

　　对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。 

　　三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

　　对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。

财政部

国家税务总局

二0一0年十二月二十一日

　　抄送：财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处。

　　haihan235点评——

　　一个晚上，关于121号文的评论千树万树梨花开，对会计和税收一知半解的解释，俺看了实在感到不快，特此在发文说明：

　　一、关于安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题

　　对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

　　《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号)第十八条第四项同时废止。

　　修改以前国税发的规定，由财税号文修改符合立法规定。

　　二、关于出租房产免收租金期间房产税问题

　　对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　这个不是新规定，以前就有，但是各地理解不一，执行也不一。这次明确提出来。这个规定并不是无理的规定，依据《合同法》精神来的，也符合房产税的基本精神——只要用于商业目的就应该征收房产税(打击囤积炒作不是以前房产税的目的)，也就是说纳税人只能在从价和从种之间选择其一个方式缴纳。

　　三、关于将地价计入房产原值征收房产税问题

　　对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

　　“无论会计上如何核算”这个至少重复了三次了，但是仍然有人在拿这个做文章，显然是在火中取栗。有人说是修改调整财税152号文的，财税152号文是说的房屋附属设施计入的房产税问题，并没有涉及地价问题，两者规范的目的和范围都不同——怎么相干。

　　“宗地容积率低于0.5的”这个表述显然建筑术语，其解决了未开发或者临时建筑缴纳高额房产税不合理的问题，也解决租用土地建房经营的缴纳高额房产税不合理的问题。这条不比较人性化的，是优惠政策，按理说你闲置土地或者浪费土地资源税收应该给予惩罚性规定的，但是，本法规没有——说明了未来可能出台的新房产税并不是凶神恶煞，因此期望依靠新房产税解决房件高的问题是不现实的。

　　本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，对执行中发现的问题，及时上报财政部和国家税务总局。

　　“此前规定与本通知不一致的，按本通知执行”——意在统一政策，统一规范谁呢?后面有“各地财税部门要加强对政策执行情况的跟踪了解，及时上报财政部和国家税务总局”——当然是规范各地税务机关的政策了——所谓的“上报财政部和国家税务总局”——中的“国家税务总局”是个陪衬，主要是财政部监督管理了，因此有“抄送：财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处。”如果是财政部错了会有这么理直气壮——所以到底是在修正谁?是谁是乱修改政策?就很清楚了——即财政部在这个问题上无论是会计规定和税收规定都是一致的没有差异(解释见俺以前发的帖子)，是某些部门和专家理解歪了。。

　　毒砂——

　　我国物权法第2条把物权分为“所有权”、“用益物权”和“担保物权”。

　　其中在第三编中，将用益物权分为“土地承包经营权”、“宅基地使用权”、“建设用地使用权”和“地役权”四大类。

　　同时在第3编解释了“用益物权”，“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”也解释了“建设用地使用权”，“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”房产税暂行条例第二条规定“房产税由产权所有人缴纳。”

　　注意，是产权，不是所有权，产权既包括所有权也包括衍生的权利，用物权法的概念就是，也包括“用益物权”，你拥有房屋所有权，所以需要交纳房产税，你拥有土地使用权，即“用益物权”，也是一种产权，所以也需要交纳房产税，所以从法理上说，土地使用权价值计入房产交纳房产税是合法的。在这部分，121号文件是合法的。

　　121号文件出的问题是容积率小于0.5那部分的规定，因为房产税暂行条例只有第三条规定“没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。”，容积率小于0.5，显然不符合“没有房产原值作为依据的”这一条件，直接按2倍核定计算，就违背了房产税暂行条例本身的规定。如果这条是新的优惠政策或者新规定，则超出财政部的解释权限了。