新疆维吾尔自治区地方税务局公告2015年第4号 新疆维吾尔自治区地方税务局关于修订土地增值税若干政策问题部分条款的公告[全文废止]

　　九、关于新建房与旧房的界定问题

　　新建房是指建成后未交付使用(自用及出租)的房产。凡已交付使用，不论时间长短或磨损程度大小均属于旧房。自治区地方税务局《关于土地增值税若干问题的通知》(新地税三字[1997]027号)第二条同时废止。

　　十、关于委托代销收入确定问题

　　对于房地产开发企业委托专业营销公司销售房地产的，以购房者实际支付的价款作为土地增值税计税收入，不得扣除代销费、包销费。

　　十一、关于售楼处、样板房费用扣除问题

　　(一)房地产开发企业独立于房地产项目以外单独建造的样板房、售楼处的成本费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。

　　(二)对于以开发产品作为售楼处、样板间发生的装修费用，作为房地产项目的开发费用处理，不得作为房地产开发成本扣除。

　　十二、关于公司分立、合并发生的房地产权属转移征收土地增值税问题

　　(一)在公司分立中，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方和新设方承受原公司房地产的，不征收土地增值税。

　　投资主体相同是指分立后各公司投资人名称和出资比例均不发生改变。凡改变上述两项内容的，均属于投资主体发生改变。

　　(二)在公司合并中，两个或两个以上的公司依照法律规定、合同约定，合并改建为一个公司，且原投资主体存续的，对原合

　　并各方的房地产转移不征收土地增值税。

　　(三)对于分立或合并后的公司为房地产开发企业(或从事房地产开发)的不适用上述规定。

　　十三、关于统建房、集资房征收土地增值税问题

　　统建房、集资房立项人为房地产开发企业的，应采取先预征后清算的方式征收土地增值税。

　　统建房、集资房立项人为非房地产开发企业的，不采取预征方式征收土地增值税，应按规定据实计算缴纳土地增值税。

　　十四、关于精装修房征收土地增值税问题

　　销售精装修房产，其装修费用可以计入房地产开发成本，据以扣除计算土地增值税。若装修中含有电器、家具等动产的，电器、家具等动产价值不做收入，不得扣除。

　　十五、关于非房地产开发企业土地增值税核定征收率问题

　　非房地产开发企业土地增值税的核定征收率，原则上不得低于同类别、同区域的新房的核定征收率，且不得低于5%。核定征收率由各地(州、市)地方税务局在规定范围内确定。

　　十六、关于住宅的土地增值税预征率问题

　　除保障性住房外，住宅土地增值税预征率不得低于1%。自治区地方税务局《关于土地增值税有关问题的通知》(新地税发[2005]208号)第一条废止。

　　其具体适用的预征率由各地(州、市)地方税务局结合实际，在规定的幅度内确定。

　　十七、关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为征收土地增值税问题

　　自治区地方税务局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为土地增值税问题的通知》(新地税函[2012]76号)中“土地使用者将土地归还给土地所有者行为不征土地增值税”的规定，其适用范围按照《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第四条的规定执行。

　　十八、关于破产企业征免土地增值税问题

　　鉴于破产企业征免土地增值税问题总局已有相关统一规定，《自治区地方税务局转发<财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知>的通知》(新地税一字[1995]044号)第四条废止。

　　本公告自2015年10月25日起执行。

新疆维吾尔自治区地方税务局

2015年10月25日

关于修订土地增值税若干政策问题部分条款的公告的政策解读

　　一、为什么要修订原公告?

　　2014年7月，国家税务总局政策法规司对各省税务机关2013年税收规范性文件进行了备案审查，发现我局2014年制发的《新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号公告)(以下简称原公告)存在合法性、合规性问题。根据《税收规范性文件制定管理办法》的规定，总局要求我局整改。我局及时梳理并就相关问题向上级部门请示，提出了整改意见。

　　二、公告修订后的内容有什么变化?

　　(一)因下级机关无权对上位法进行解释，将原公告第三条“三、关于合作建房的界定问题 财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第二条中的合作建房，是指一方是拥有土地使用权的当事人提供土地使用权，另一方提供资金，以双方名义共同立项开发，然后按照双方约定比例进行分配、使用或销售的一种房地产开发形式。”废止。

　　(二)根据《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)“新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到磨损程度的房产均属旧房。使用时间或磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅和地方税务局具体制定”为准确表述，将原公告第十条修订为：“新建房是指建成后未使用(自用及出租)的房产。凡已使用，不论时间长短或磨损程度大小均属于旧房。自治区地方税务局《关于土地增值税若干问题的通知》(新地税三字[1997]027号)第二条同时废止。”

　　(三)根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)“为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。”为准确表述，将原公告第十六条修订为：“非房地产开发企业土地增值税的核定征收率，原则上不得低于同类别、同区域的新房的核定征收率，且不得低于5%。核定征收率由各地(州、市)地方税务局在规定范围内确定。”

　　(四)根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)“除保障性住房外，西部地区省份土地增值税预征率不得低于1%”的规定。我局原公告规定“住宅土地增值税预征率由1%以内调整为3%以内”，规定了上限而未规定下限，与上位法精神不一致，现修订为不得低于1%。

新疆自治区地税局

2015年10月13日