房地产开发企业所得税预缴问题的通知

　　最近国家税务总局下发了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号），笔者认为该文件有以下几个问题值得大家关注。

　　一、行业适用范围：

　　文件明确规定仅适用于从事房地产开发经营业务的居民纳税人，一般包括内资、外商投资房地产开发经营企业。这意味着内资、外资的房地产开发经营企业都要按照此文件规定预缴企业所得税。

　　二、纳税人适用范围：

　　文件第一条规定：房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对其在开发产品未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，要按此文件规定预缴企业所得税。这里提醒大家要关注的是，文件仅适用于：“按当年实际利润据实分季（或月）”这种方式预缴企业所得税的房地产开发企业。

　　根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十八条的规定，企业所得税分月或者分季预缴的方式主要有三种：1、按照月度或者季度的实际利润额预缴；2、按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴；3、按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照经税务机关认可的其他方法预缴。

　　如果房地产开发企业是按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，那么2008年开始必须按《国税函[2008]299号》文件规定来预缴。倘若房地产开发企业是按其他两种方式（即按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法）预缴的，文件并未明确规定如何进行预缴企业所得税，笔者认为这有待于主管税务机关进一步规范。

　　三、计算方法的统一

　　原内资企业是按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）的规定，即对取得的预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额进行预缴的；外商投资企业主要是根据《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）、《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）等文件的规定，即对取得的预收款，一般是按当地主管税务机关确定的预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税。

　　《国税函[2008]299号》文件的出台标志着内、外资房地产开发企业预缴企业所得税的方式也得到了统一。对内资房地产开发企业来说，预缴企业所得税预缴基数的改变，意味着同样的预售收入需预缴的企业所得税与2007年度相比要多，这将可能会加重企业的资金负担。尤其是在当前宏观调控趋紧、银根紧缩的特殊时期，作为有关企业的决策者要对此引起重视，及早做好资金预算安排。

　　四、预计利润率的标准

　　《国税函[2008]299号》文件只对非经济适用房开发项目、经济适用房开发项目分别规定了预计利润率的最低标准，并未制定全国统一的标准，或许是考虑到各地的房地产市场发展情况不尽相同吧。为此，房地产开发企业要积极关注当地主管税务机关出台的配套文件，必要时主动与税务人员沟通，以确定当地预计利润率的具体标准。

　　五、文件开始执行时间

　　《国税函[2008]299号》第六条规定：“本通知自2008年1月1日起执行。已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起按本通知执行。”

　　据悉该文件出台日期为2008年4月11日，各地配套文件的出台估计尚需时日。而2008年度企业所得税第一季度申报截止日期按规定为2008年4月15日（有些地方顺延到4月17日）。部分内资房地产开发企业可能在文件出台之前，已经按不同于文件规定的方法进行了第一季度企业所得税的申报，对于这种情况如何处理呢？笔者认为，按规定应该要追溯调整，通常的做法是主管税务机关要求企业在第二季度申报时一并调整。建议纳税人早日与当地主管税务机关取得联系，以按规定进行申报。

　　此外，对于外商投资房地产开发企业而言，若已按原预计利润率办理完毕2008年一季度预缴的，不再要求进行追溯调整，从第二季度起开始执行即可。