“安置房”究竟要不要视同销售

　　关于安置房究竟要不要视同销售这个话题，我们是站在房地产公司角度而言的，旧城改造中的安置房需不需要视同销售一直是模糊不清的。

　　我们的观点很明确，就是看安置房是否归属于房地产公司名下，如果安置房属于房地产公司，需要视同销售；如果安置房不属于房地产公司，不需要视同销售。

　　一、安置房在房地产公司名下

　　那么如何判断安置房在房地产公司名下，最重要的两点就是土地和报建手续在房地产公司名下，那安置房就属于房地产公司，那么站在房地产公司角度，安置房应该视同销售。

　　1、安置房视同销售的税法依据

　　（1）增值税

　　实务操作中，增值税中对于安置通视同销售的方法，沿用上述营业税的文件规定。

　　（2）企业所得税

　　（3）土地增值税

　　2、安置视同销售价格的确定

　　（1）全产权安置房价格的确定：

　　安置房土地以出让形式取得，和商品房一样拥有独立产权。有回购协议价格的，按照协议价格确定；如果协议价格偏低且无正当理由的，按照企业近期商品房市场平均价格确定。

　　（2）非全产权安置房价格的确定：

　　安置房土地以划拨形式取得，虽然可以办理房产证，但是没有全产权，通常在一定期限内不允许上市流通和过户。有回购协议价格的，按照协议价格确定；如果协议价格低于成本价，通常按照组成价格确定，组成计税价格=成本*（1+成本利润率）。

　　相关税法依据：

　　企业所得税

　　增值税

　　在这里需要注意的是不同税种对于成本利润率的核定标准不同，企业所得税的标准是不低于15%，增值税的标准是10%，土地增值税中并未明确。在实务操作中建议企业积极与税务机关沟通，争取对企业有利的选择。

　　3、安置房的账务处理

　　以简易计税的老项目为例，安置房先进行成本核算，完工移交时视同销售处理，账务处理如下：

　　借：开发成本-土地成本-土地拆迁及补偿费

　　贷：主营业务收入

　　应交税费-简易计税

　　二、安置房不在房地产公司名下

　　安置房的土地和报建手续不在房地产公司名下，按照目前的实际情况，实操中安置房多在城改办名下，就是安置房土地划拨给城改办，后期的报建手续也在城改办名下。那么也就意味着安置房不是房地产公司的产品，我们认为站在房地产企业角度而言，不是企业自己的产品，也就谈不上视同销售了。

　　实务操作中，有很多这样的案例，安置房虽然不在房地产公司名下，但是会由房地产公司出资建设。那么这样会出现一个新的问题：

　　本由安置房的承担主体，去签订《施工合同》，完成建设。但是，实操中施工单位会与房地产公司签订《施工合同》，将建筑发票直接开给房地产公司。

　　1、账务处理

　　房地产公司出资建设安置房，在完工后通过政府验收交给村民。安置房建造支出，计入“土地成本-回迁建造成本”科目核算。

　　2、入账依据

　　针对上述将安置房建设成本发票直接开给房地产公司名下的情况，我们的观点是以收到的合规建筑发票作为入账依据，计入回迁建造成本。